仲介契約是常見的契約類型，在買賣雙方不願簽署書面文件，尤其是交易標的是土地，居間報酬較高的情況下，應該如何主張自己的權益?
一、 案例事實
小林是一名房仲，於2011年阿祥聯繫上小林，有意出售其所擁有之房地，但因為希望能高價脫售，儘管小林多次成功牽線買方建商出價應買，阿祥仍舊認為出價過低，不願意出售，而不了了之。
直到5年後，阿祥再度聯繫上小林，表示有意出售房地，而小林同樣花費大量時間、精神及資源，為阿祥找尋買方，但是在好不容易找到願意高價應買的建商，雙方也達成價格初步共識後，阿祥卻又反悔並提高報價，使得買方建商認為阿祥只為哄抬價格，根本沒有意願出售，打算停止磋商及交易。然而，在小林努力不懈地斡旋下，雙方最終達成買賣合意，順利成交。
事情結束後，儘管阿祥以天價出售系爭房地，卻僅願給予小林20萬元的仲介費，並在之後避不見面、銷聲匿跡，令小林不甘付出的努力換來不成比例的報酬，因此憤而起訴。
二、 爭點分析
（一） 居間契約是甚麼？
1. 定義
依民法第565條 ，居間契約可分為報告訂約機會之報告居間，以及促成訂約的媒介居間，前者僅以居間人為他方報告訂約機會為已足；後者則須周旋於相對人與第三人間，以雙方成立契約為必要。
舉例來說，一般坊間常見的婚友社就是報告居間，居間人之義務只有向相對人介紹有結婚意願的對象，並不包含覓得命中注定的另一伴；但相反的，媒介居間則常見於房屋仲介，必須等到相對人，不論是買／賣方或出租／承租人，找到適當標的並締結契約後，才算完成居間人的義務，而能向相對人請求報酬。
2. 性質 – 有償、諾成
(1) 雖然居間契約與委任契約同屬於勞務性契約，但兩者卻天差地別，依民法第535條 ，委任契約可自行約定為有償或無償，僅於受任人之注意義務上，有高低不同之程度；但依民法第565條，居間契約皆為有償。又依民法第569條 ，居間人所支出之費用，非經約定，不得請求相對人償還，但依民法第546條 ，受任人能向委任人請求償還所支出之必要費用。
因此，居間契約是有償性的，若同時涉及委任及居間，應優先適用居間契約之規定。
(2) 依我國民法之規定，契約原則上皆為諾成契約，所謂諾成契約就是指當事人意思表示合致時，無須另外做成一定書面文件或證明，契約即為成立。僅例外在法律另有規定，如民法第758條物權處分行為，或當事人自行約定時 ，才以書面要式為必要。因此，居間契約為一諾成契約，若無特別約定，於雙方意思表示合致時，契約成立。
（二） 被告應給付原告320萬餘元
1. 雙方成立默示居間契約
(1) 意思表示可分為明示與默示，前者是指表意人以文字、言語等，直接表達其意思；後者則是透過動作、社會通念或其他情事，間接使得相對人了解其意思。因此，本案參酌阿祥交付給小林諸多文件，像是房地所有權狀、地價稅繳款書及身分證，以及代替阿祥與買方建商磋商洽談，還有在事成後給予20萬元報酬等行為，皆可認雙方有成立默示居間契約之意思表示。
(2) 因阿祥與小林皆以口頭或LINE做聯繫，未訂有書面契約，但如同前面所說居間契約為諾成契約，若當事人未有約定，並沒有作成書面契約之必要。
2. 以交易慣例決定報酬額度
依民法第566條 ，居間如未定報酬額，按照價目表給付；無價目表，照習慣給付。因此，本案因阿祥與小林未有約定，且也沒有價目表可資參考，即應以習慣做為報酬之認定。而依不動產仲業業間之不成文行規 ，通常是仲介在事成後，向賣方收取成交價金的4%（買方為2%）做為報酬，假設土地成交金額是8000萬元，小林應可向阿祥請求320萬元的仲介費。
三、 訴訟結果
在本所律師細心謹慎的處理下，小林雖然沒有與小祥簽訂任何的居間(仲介)契約，甚至未約定居間成功後的報酬為多少，但仍透過將小林為交易成功之種種作為，在法庭上詳細表現出來，最終成功說服法官，替原告小林爭取到300餘萬元的仲介費。
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