案例分享

沒簽仲介契約還是要給錢——居間契約的成立與生效,是否需要書面?

仲介契約是常見的契約類型,在買賣雙方不願簽署書面文件,尤其是交易標的是土地,居間報酬較高的情況下,應該如何主張自己的權益?

承辦律師: 洪士傑律師

一、 案例事實

小林是一名房仲,於2011年阿祥聯繫上小林,有意出售其所擁有之房地,但因為希望能高價脫售,儘管小林多次成功牽線買方建商出價應買,阿祥仍舊認為出價過低,不願意出售,而不了了之。

直到5年後,阿祥再度聯繫上小林,表示有意出售房地,而小林同樣花費大量時間、精神及資源,為阿祥找尋買方,但是在好不容易找到願意高價應買的建商,雙方也達成價格初步共識後,阿祥卻又反悔並提高報價,使得買方建商認為阿祥只為哄抬價格,根本沒有意願出售,打算停止磋商及交易。然而,在小林努力不懈地斡旋下,雙方最終達成買賣合意,順利成交。

事情結束後,儘管阿祥以天價出售系爭房地,卻僅願給予小林20萬元的仲介費,並在之後避不見面、銷聲匿跡,令小林不甘付出的努力換來不成比例的報酬,因此憤而起訴。

沒簽仲介契約還是要給錢——居間契約的成立與生效,是否需要書面?

二、 爭點分析

(一) 居間契約是甚麼?

1. 定義

依民法第565條 ,居間契約可分為報告訂約機會之報告居間,以及促成訂約的媒介居間,前者僅以居間人為他方報告訂約機會為已足;後者則須周旋於相對人與第三人間,以雙方成立契約為必要。

舉例來說,一般坊間常見的婚友社就是報告居間,居間人之義務只有向相對人介紹有結婚意願的對象,並不包含覓得命中注定的另一伴;但相反的,媒介居間則常見於房屋仲介,必須等到相對人,不論是買/賣方或出租/承租人,找到適當標的並締結契約後,才算完成居間人的義務,而能向相對人請求報酬。

2. 性質 – 有償、諾成

(1) 雖然居間契約與委任契約同屬於勞務性契約,但兩者卻天差地別,依民法第535條 ,委任契約可自行約定為有償或無償,僅於受任人之注意義務上,有高低不同之程度;但依民法第565條,居間契約皆為有償。又依民法第569條 ,居間人所支出之費用,非經約定,不得請求相對人償還,但依民法第546條 ,受任人能向委任人請求償還所支出之必要費用。

因此,居間契約是有償性的,若同時涉及委任及居間,應優先適用居間契約之規定。

(2) 依我國民法之規定,契約原則上皆為諾成契約,所謂諾成契約就是指當事人意思表示合致時,無須另外做成一定書面文件或證明,契約即為成立。僅例外在法律另有規定,如民法第758條物權處分行為,或當事人自行約定時 ,才以書面要式為必要。因此,居間契約為一諾成契約,若無特別約定,於雙方意思表示合致時,契約成立。
 

(二) 被告應給付原告320萬餘元

1. 雙方成立默示居間契約

(1) 意思表示可分為明示與默示,前者是指表意人以文字、言語等,直接表達其意思;後者則是透過動作、社會通念或其他情事,間接使得相對人了解其意思。因此,本案參酌阿祥交付給小林諸多文件,像是房地所有權狀、地價稅繳款書及身分證,以及代替阿祥與買方建商磋商洽談,還有在事成後給予20萬元報酬等行為,皆可認雙方有成立默示居間契約之意思表示。

(2) 因阿祥與小林皆以口頭或LINE做聯繫,未訂有書面契約,但如同前面所說居間契約為諾成契約,若當事人未有約定,並沒有作成書面契約之必要。

 

2. 以交易慣例決定報酬額度

依民法第566條 ,居間如未定報酬額,按照價目表給付;無價目表,照習慣給付。因此,本案因阿祥與小林未有約定,且也沒有價目表可資參考,即應以習慣做為報酬之認定。而依不動產仲業業間之不成文行規 ,通常是仲介在事成後,向賣方收取成交價金的4%(買方為2%)做為報酬,假設土地成交金額是8000萬元,小林應可向阿祥請求320萬元的仲介費。

 

三、 訴訟結果

在本所律師細心謹慎的處理下,小林雖然沒有與小祥簽訂任何的居間(仲介)契約,甚至未約定居間成功後的報酬為多少,但仍透過將小林為交易成功之種種作為,在法庭上詳細表現出來,最終成功說服法官,替原告小林爭取到300餘萬元的仲介費。

關閉

建議您使用以下瀏覽器觀看本網站,
以獲得最佳瀏覽效果。

要下載瀏覽器,請直接點擊以下: