一、 前言
在前一篇是以租地建屋出租人的角度，在與承租人締約時，應留意須約定的事項，確保將來欲取回土地時，不會因民法及土地法相關規定，而受到限制。本篇則是從承租人角度，說明民法及土地法對承租人特殊保護規定，以免承租人因為沒有即時主張權利，遭出租人訴請拆屋還地的窘境。
二、 地上權登記
依土地法第102條規定，租地建屋契約訂立後，出租人及承租人應於2個月內，向管轄地政機關為地上權登記；民法第422-1條規定，租地建屋契約成立後，承租人得請求出租人為地上權登記。上開立法意旨，毋寧是保障租地建屋之承租人權益，使其能有與地上權人同等的法律地位。 且法院實務認定出租人於租用基地契約成立後，除有相反約定，即負有與承租人協同登記之義務（41台上117）。
又土地法第102條規定之「2個月內」，法院實務認為屬訓示規定，也就是只要在租賃契約存續期間內，即使超過2個月，承租人仍可請求出租人協同辦理地上權登記，惟應注意此一請求有民法第125條規定「15年」消滅時效適用，並自基地租賃契約成立時起算（68台上1627），如租賃契約租約期限仍未到期，但自承租時起算已超過15年，出租人得以時效抗辯為由，拒絕承租人請求協同登記地上權之請求。
三、 租金及擔保金上限
如同出租人篇，租金部分得由出租人與承租人自行約定，但須注意土地法第105條準用第97條及第99條規定，在城市地區租金不得高於土地及建物申報總價年息10%，超過部分，得按各地區標準減低；擔保金則不得超過2個月土地租金總額，且若已交付金額超過限度，得抵付租金。
四、 優先承買權
依土地法第104條及民法第426-2條規定就租地建屋契約，均設有基地出賣時，承租人有依同條件優先購買的權利，此立法意旨乃是促使基地和房屋合歸一人所有，讓法律關係單純化，杜防紛爭。惟應注意，基地所有人應以「書面」將基地出賣予第三人及買賣條件通知承租人，承租人亦應於通知送達後10天內以相同方式向出租人表示是否承買，如未表示即視為放棄。
另須強調，此項優先承買權是具有相對「物權效力」，也就是說基地出賣人如果沒有以書面通知承租人出售基地和出售予第三人之條件，便已將基地出售並移轉登記給第三人，承租人可以訴請法院確認優先承買權及塗銷該所有權移轉登記，並要求同一條件買下該基地。
五、 租約期限
在租地建屋之租約期限，乃基於契約自由原則，由出租人與承租人協商，且民法第449條第3項更明文租賃期間可不受20年限制，惟法院實務見解有就土地法第103條第1款之「契約年限屆滿」，除當事人已有自行明定期間屆滿外，若發生未明定年限時，則應解釋為訂有租賃至「房屋不堪使用」為止，即房屋難以遮風避雨或有結構安全疑慮等，無法繼續供人居住使用。
至於是否達「房屋不堪使用」，原則上以承租時所建造房屋為斷，例外於出租人同意承租人就房屋整修改建或更新結構，才以整修或更新結構後狀態為認定基準（109台上477、105台上1200）。
六、 結語
在租地建屋契約關係中，可觀察到立法者側重保護承租人權利，此係因土地與房屋各為獨立不動產，而土地價值通常高於房屋，但房屋又無法獨立於土地存在，為盡土地經濟效用，杜防發生拆屋還地嚴重損及承租人，特設有保護承租人規定。
因此，租地建屋之承租人在簽訂租賃契約時，建議先了解關相關法律規定，並適時主張，才能確保權利受到完善維護！
承辦律師⁚ 洪士傑律師、楊馥璟律師
