案例分享

租地建屋契約的權利義務 - 出租人篇

現今土地價值高昂,如無法充分利用或處分,將造成巨大經濟損失,因此若將土地出租他人建築房屋使用,應先瞭解相關規定,才能維護自身權益。

承辦律師: 洪士傑律師

一、 前言

 

早年土地價值低廉,土地所有權人較願意將土地出租,換取定期租金收益。不過,在現代社會中,企業營運模式多端,選擇以租賃方式取得土地使用權,亦相當常見。

儘管租地建屋契約能達到雙贏局面,但仍應留意民法及土地法中許多規定,以免日後徒生糾紛!

 

以下將介紹土地所有權人將土地出租與他人興建房屋時,應注意的相關細節。

 

二、 租賃期限

 

民法第449條第3項明文規定租用基地建築房屋,租賃期間不受20年限制;土地法第103條第1款也明文規定,土地出租人只有在契約年限屆滿,出租人才能將土地收回。因此,出租人若不希望土地長期出租,或是預計將來另有其他規劃,應記得與承租人約定租賃期限,並記載於書面契約,以免出租人未來想收回土地時,若無租賃期限的約定,恐怕要等到房屋不堪使用程度,例如破舊到無法遮風避雨、結構上有安全疑慮,不適合再供人居住時(109台上447),才能收回土地。

 

三、 租金金額

 

原則上,出租人與承租人間得自行協議租金金額,且可附條件約定調漲或調降租金,但如果未約定,進入法院後,可能有土地法第105條準用第97條規定之適用(即在城市地區租地建屋契約,租金不得高於土地及建物申報總價年息10%)。

 

四、 擔保金上限

 

依土地法第105條準用第99條規定,租用土地之擔保總金額不得超過2個月土地租金總額,超過部分得抵付租金,惟此一規定,最高法院實務見解認定,僅適用於一般租地建屋供居住使用,若租地建屋係為營業使用,即無上開規定之適用(94台簡上8)。

 

五、 取回條件

 

由於房屋無法單獨脫離土地存在,為防止高經濟利益的房屋遭拆除,及保護承租人免於流離失所,土地法第103條規定,只有在契約期滿、承租人違法使用基地、承租人轉租基地、承租人以押金抵償後仍積欠2年以上租金,或承租人違反契約條款時,承租人才得以收回土地。

 

六、 結語

 

從上可知,土地所有權人將土地出租給他人建屋時,應與承租人談妥租賃期間、租金金額、租金繳納期限、擔保金金額及土地使用方式、是否得以轉租等條件並契約上記載清楚,以避免增加取回土地的困難,變相遭到「套牢」,還徒生不必要爭訟!

 

 

承辦律師⁚ 洪士傑律師、楊馥璟律師

 

 

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