一、 前言
早年土地價值低廉，土地所有權人較願意將土地出租，換取定期租金收益。不過，在現代社會中，企業營運模式多端，選擇以租賃方式取得土地使用權，亦相當常見。
儘管租地建屋契約能達到雙贏局面，但仍應留意民法及土地法中許多規定，以免日後徒生糾紛！
以下將介紹土地所有權人將土地出租與他人興建房屋時，應注意的相關細節。
二、 租賃期限
民法第449條第3項明文規定租用基地建築房屋，租賃期間不受20年限制；土地法第103條第1款也明文規定，土地出租人只有在契約年限屆滿，出租人才能將土地收回。因此，出租人若不希望土地長期出租，或是預計將來另有其他規劃，應記得與承租人約定租賃期限，並記載於書面契約，以免出租人未來想收回土地時，若無租賃期限的約定，恐怕要等到房屋不堪使用程度，例如破舊到無法遮風避雨、結構上有安全疑慮，不適合再供人居住時（109台上447），才能收回土地。
三、 租金金額
原則上，出租人與承租人間得自行協議租金金額，且可附條件約定調漲或調降租金，但如果未約定，進入法院後，可能有土地法第105條準用第97條規定之適用(即在城市地區租地建屋契約，租金不得高於土地及建物申報總價年息10%)。
四、 擔保金上限
依土地法第105條準用第99條規定，租用土地之擔保總金額不得超過2個月土地租金總額，超過部分得抵付租金，惟此一規定，最高法院實務見解認定，僅適用於一般租地建屋供居住使用，若租地建屋係為營業使用，即無上開規定之適用（94台簡上8）。
五、 取回條件
由於房屋無法單獨脫離土地存在，為防止高經濟利益的房屋遭拆除，及保護承租人免於流離失所，土地法第103條規定，只有在契約期滿、承租人違法使用基地、承租人轉租基地、承租人以押金抵償後仍積欠2年以上租金，或承租人違反契約條款時，承租人才得以收回土地。
六、 結語
從上可知，土地所有權人將土地出租給他人建屋時，應與承租人談妥租賃期間、租金金額、租金繳納期限、擔保金金額及土地使用方式、是否得以轉租等條件並契約上記載清楚，以避免增加取回土地的困難，變相遭到「套牢」，還徒生不必要爭訟！
承辦律師⁚ 洪士傑律師、楊馥璟律師
