案例分享

橫跨日據時期的百年租約-109台上477判決介紹

本文將介紹最高法院判決,說明如何妥適調和租地建屋契約當事人的權益,一方面維護承租人基地使用利益,也避免出租人慘遭「套牢」,永遠無法收回土地。

承辦律師: 洪士傑律師

一、 案例事實

 

日據大正時期,老李向小林的曾祖父承租土地,並在其上興建房屋居住。歷經百餘年,房屋與土地所有權分別由老李與小林取得,雙方承襲舊例,未作成書面租賃契約及約定期限。房屋因已存超過百年,且年久失修破敗不堪、嚴重漏水,老李因此雇工拆除屋頂整修,小林得知後認為老李違反當初約定不得變動房子原有結構、材質和現況,制止老李及要求回復原狀均無果,遂終止租地建屋契約,請求老李拆屋還地。

 

二、 租地建屋期限

 

依土地法第103條第1款規定,租用建築房屋之基地,非因契約年限屆滿,出租人不得收回土地。但所謂「契約年限屆滿」,並非限於契約有明文約定租賃期限,若依租賃契約性質可認已達定租賃之契約年限,或已經達契約目的,亦可解為契約年限屆滿。

 

而以本案例老李與小林租地建物契約,雖然未明文約定期限,但老李承襲先祖留下來的房屋係用於居住,現已達不堪使用,租地契約目的已達,應解為契約年限已屆滿。

 

三、 房屋不堪使用

 

不論日常風吹雨打或非人為天災地震,在長期使用後,房屋材質與結構本會有所耗損與毀壞。若房屋超過耐用年數許久,已無法遮風避雨,甚至結構安全上有疑慮,依社會通念判斷,無法或不宜繼續供人居住時,即屬房屋不堪使用。

 

本件法院指出老李將房屋整修後,雖然無傾倒或安全疑慮,但若缺乏增補輕鋼架樑柱,原有屋頂無法遮風避雨,符合房屋不堪使用程度,因此認定房屋已達不堪使用,租地建屋契約期限屆滿而消滅。

 

四、 結語

 

老李與小林間租地建屋契約,原房屋因屋頂已無法遮風避雨而達不堪使用,可認定租地建屋年限屆滿,小林向老李請求拆屋還地,以及相當於土地租金的利益,經法院認定有理由,結束兩家人逾百年來租地建屋契約關係。

 

承辦律師 : 洪士傑律師、楊馥璟律師

 

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