一、 案例事實
日據大正時期，老李向小林的曾祖父承租土地，並在其上興建房屋居住。歷經百餘年，房屋與土地所有權分別由老李與小林取得，雙方承襲舊例，未作成書面租賃契約及約定期限。房屋因已存超過百年，且年久失修破敗不堪、嚴重漏水，老李因此雇工拆除屋頂整修，小林得知後認為老李違反當初約定不得變動房子原有結構、材質和現況，制止老李及要求回復原狀均無果，遂終止租地建屋契約，請求老李拆屋還地。
二、 租地建屋期限
依土地法第103條第1款規定，租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回土地。但所謂「契約年限屆滿」，並非限於契約有明文約定租賃期限，若依租賃契約性質可認已達定租賃之契約年限，或已經達契約目的，亦可解為契約年限屆滿。
而以本案例老李與小林租地建物契約，雖然未明文約定期限，但老李承襲先祖留下來的房屋係用於居住，現已達不堪使用，租地契約目的已達，應解為契約年限已屆滿。
三、 房屋不堪使用
不論日常風吹雨打或非人為天災地震，在長期使用後，房屋材質與結構本會有所耗損與毀壞。若房屋超過耐用年數許久，已無法遮風避雨，甚至結構安全上有疑慮，依社會通念判斷，無法或不宜繼續供人居住時，即屬房屋不堪使用。
本件法院指出老李將房屋整修後，雖然無傾倒或安全疑慮，但若缺乏增補輕鋼架樑柱，原有屋頂無法遮風避雨，符合房屋不堪使用程度，因此認定房屋已達不堪使用，租地建屋契約期限屆滿而消滅。
四、 結語
老李與小林間租地建屋契約，原房屋因屋頂已無法遮風避雨而達不堪使用，可認定租地建屋年限屆滿，小林向老李請求拆屋還地，以及相當於土地租金的利益，經法院認定有理由，結束兩家人逾百年來租地建屋契約關係。
承辦律師 : 洪士傑律師、楊馥璟律師
