一、 前言
在上一篇中(如何避免買到有故事的凶宅！)，提到關於怎麼判斷凶宅，以及如何快速過濾凶宅的方式。不過，儘管我們再小心謹慎，總不免可能碰上惡質賣方，刻意隱瞞房屋是凶宅，導致買方事後才驚覺。以下將提供如何利用民事及刑事兩種程序，讓買方可以依法主張，保障自身權益！
二、 凶宅屬於商品瑕疵
目前法院多數見解認為，社會大眾對於凶宅大多有所嫌惡或畏懼，且居住於凶宅內，心理層面也可能受到負面影響。除此之外，在房屋交易市場中，房屋是否曾發生非自然死亡情況，嚴重影響買方意願及價格，屬於交易上重要資訊，而有民法第354條物之瑕疵擔保責任的適用（參最高法院103年度台上字第960號民事判決、最高法院民事裁定104年度台上字第1024號、臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第158號）。
三、 民事求償
（一） 瑕疵擔保責任
依民法第354條以下規定，當買方所購買房屋為凶宅，導致有價值上瑕疵，不論賣方知情與否，皆得向賣方主張瑕疵擔保責任，並請求減少價金或解除契約。不過，務必注意，買方需在向賣方通知瑕疵後六個月內，或取得房屋時起五年內行使本項權利。
另外，賣方如果有保證房屋品質，或故意隱瞞凶宅實情的狀況，買方也可依民法第360條規定，一倂向賣方請求損害賠償。
（二） 不完全給付責任
依民法第227條等相關規定，若賣方所出售房產是凶宅，不僅缺乏一般房屋交易中應有的品質，且房屋的價值也會有所減損，在法律上也能主張不完全給付，向賣方請求損害賠償。若買方因居住於凶宅內，終日惴惴不安，導致精神上受有損害時，也能依民法第227-1條準用民法第195條，向賣方請求精神慰撫金。
四、 刑事告訴
參酌房屋交易常態，不動產買賣契約書附有「標的物現況說明」，其中會有「房屋是否為凶宅」的勾選欄位，若賣方在明知房屋為凶宅之情形下，仍填寫「否」，讓買方陷於錯誤認知，進而與之簽訂契約及支付價金，將構成刑法第339條詐欺罪（參臺灣高等法院高雄分院刑事判決112年度上易字第28號、臺灣高等法院刑事判決112年度上易字第1015號、臺灣高等法院刑事判決112年度上訴字第2483號）。
五、 結語
付出畢生積蓄，卻買到凶宅，買受人為保障自身權利，可利用民事程序，請求解除契約及損害賠償，或利用刑事程序，讓故意隱瞞交易上重大瑕疵之有心人負起刑事詐欺罪責。
承辦律師 : 洪士傑律師
